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买卖案例

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房屋买卖合同纠纷中居间方的法律地位

时间:2019-07-30 16:23:16 来源: 作者:

   这几年,随着市场经济的不断发展,房地产市场也迎来了消费的热潮,因此房屋买卖合同纠纷案件的数量也是呈现出一个水涨船高的趋势。房屋买卖合同纠纷一般涉及三方民事主体:买方、卖方以及居间方。在房屋买卖合同纠纷案件的处理中,原告方往往在诉求中一并提出要求居间方承担相关责任。

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  实践中,若房屋买卖双方与居间方分别签订譬如《房屋买卖合同》以及《房屋买卖居间服务合同》,将两种不同的法律关系进行隔离的话,那么在房屋买卖合同纠纷中原告将居间方列为共同被告并提出诉求、主张权利的可能性是比较低的。因为根据合同的相对性原则,这其中的法律风险是显而易见的。这个问题的提出主要是针对三方仅签订有一份书面合同比如《房屋买卖合同》或《房屋买卖及居间服务合同》等,并在合同中对各自的权利义务进行了具体的约定,导致房屋买卖合同关系与居间合同关系混合并存于一份书面合同的情形。那么,在起诉时,原告方就不得不解决居间方在房屋买卖合同纠纷中的法律地位问题。
 
  一、列为共同被告,但法院作出不予处理、另案起诉的处理。
 
  1、西安某区法院就车某与张某、韩某、某房屋代理公司房屋买卖合同纠纷案中裁判观点为原告与被告签订的居间合同与本案并非同一法律关系,原告要求解除该合同,本案不予处理,应当另案处理。
 
  2、广州佛山法院针对金某与黎某、佛山市三水区某房屋中介服务部行纪合同纠纷案裁判观点:原告在本案中系主张房屋买卖合同纠纷,而原告关于居间费用的诉讼请求基于与被告某房屋中介之间的居间合同纠纷,基于不同法律关系产生的诉讼请求不能在一案中同时处理,故对原告关于居间费用的诉讼请求,本院在本案中不作处理,原告可另行主张。
 
  一般情况下,将居间方列为共同被告处理的最坏结果就是法院对居间法律关系不予审理、另案起诉。但是,也不排除法院为降低当事人的诉讼成本而对这个问题不进行程序审查而直接进行实体审判的情况出现。
 
  二、列为共同被告或第三人,法院直接进行实体审判并作出相应判决。
 
  赵某与郑某、第三人深圳市某房地产公司房屋买卖合同纠纷案法院裁判结果:第三人深圳市某房地公司应于本判决生效之日起十日内退还原告赵某12000元。该案件中,作为居间方的深圳市某房地产公司被列为了第三人,其作出了主体不适格的抗辩关于第三人的诉讼主体资格及责任承担。本案案由系房屋买卖合同纠纷,对应法律关系为房屋买卖合同关系。第三人与原、被告双方之间实属居间合同关系,第三人并非本案适格当事人。但是法院对其抗辩理由不予采纳,并直接对其作出了实体的判决。
 
  一般情况下,返还是合同解除产生的法律后果之一。那么,居间方返还中介代理费就应当以居间服务合同的解除为前提。但原告仅仅诉求解除房屋买卖合同关系,并不诉求解除居间合同关系或者直接表述为解除涉案房屋买卖合同,那么其诉求的返还居间服务费就可能面临不被支持的法律风险。因此,在房屋买卖合同被解除的情况下,针对特定房屋的交易已无法继续进行,居间合同的继续履行也失去了意义。在起诉解除房屋买卖关系且提出要求居间方返还已支付的居间服务费时,应一并主张解除居间合同关系或直接诉求解除房屋买卖合同(即同时解除该两种法律关系)。那么,居间方返还居间服务费则是基于合同解除而产生的返还后果以及基于其违反了合同约定的义务或法定义务、对房屋买卖合同的解除存在过错,返还居间服务费是作为居间方承担违约责任的方式之一。

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